昨天从国家税务总局网站获悉，为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局日前印发《土地增值税清算管理规程》（以下简称《规程》）（国税发[2009]91号），就土地增值税清算的各项管理工作作出原则性规定。

　　据悉，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。房地产开发项目全部竣工、完成销售，整体转让未竣工决算房地产开发项目，或者直接转让土地使用权。企业有上述情况之一的，就必须进行土地增值税的清算。

　　按照《规程》的规定，土地增值税清算管理工作主要包括前期管理、清算受理、清算审核和核定征收几项。

　　在前期管理工作中，税务机关将主要从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控。在确定企业符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。一是已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二是取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；三是纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；四是省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

　　《规程》明确，纳税人应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。主管税务机关受理纳税人清算资料后，将在一定期限内及时组织清算审核。审核项目包括案头审核和实地审核。清算审核时，税务机关将重点检查房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税等。

　　在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，税务机关还将采用核定征收方式对房地产项目进行清算。

　　《规定》最后表示，本规程自2009年6月1日起施行，各省市税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。