房地产税费改革刍议

来源：资源网 作者：常志强

    房地产税又称物业税或不动产税，主要是征对土地、房屋等不动产，要求其承租人或保有者每年都按物业评估价值缴付一定税款。完善的现代税收制度应当包括所得课税、商品课税和财产课税这三大体系，随着社会主义市场经济的发展和我国住房体制的变化，我国的所得税和商品税已经比较完善了，但是财产税主要的构成部分即是房地产税或称不动产税目前还处于空白状态。开征房地产税将是我国房地产税制的重大改革，是一项系统工程，涉及到政府部门﹑各个行业﹑每个家庭的切身利益，必须周密部署，精心安排，确保房地产税费的改革稳步推行，确保人民生活不会因房地产税费改革而受到较大影响。

    《****中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提出“按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，稳步推进税收改革。”并进一步明确了“实施城镇建设税费改革，条件具备时对房地产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”中国城市经济学会副会长刘维新说:“房地产税(物业税)的开征并不是单一的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。” 财政部副部长王军22日在中国发展高层论坛2009年会上表示，当前还要调整和完善消费住房体制，研究完善房产税制度，研究和推进综合和分类相结合的个人所得税制度改革。这表明了国家对房地产税费改革的高度重视，开征房地产税是大势所趋。

    对于房地产税费改革的实施方案，有的主张将房产税、城市房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费，将改由不动产承租人或保有者以后每年缴纳，其应缴纳的税值随着不动产市值的升高而提高。有的则认为土地出让金不应当合并到房地产税中，理由是土地出让金是土地所有权在经济上的实现，而房地产税收主要是国家凭借政治权力参与社会产品的再分配。如果将土地出让金也划入到房地产税收中的话，这就造成了“以税代租”的现象，名不正言不顺，不利于税收的正常进行。笔者认为从完善税制的角度来看，土地出让金就不应当划入房地产税收中，而应当单独收取，至于一次性收取还是按年来收取的话，一次性征收可以有效的降低成本，而按年来收取的话可能会加大收取的成本，但是对于地方财政的可持续发展是有益的。

    当前我国确立的18亿亩耕地的红线不容逾越，地方政府可供出让的土地越来越少，按年收取土地出让金可以使地方政府避免“寅吃卯粮”的行为，实现地方财政的可持续发展。当然，如果将现行的土地出让金按年来收缴的话，这在一定程度上降低了地方的财政收入，财政收入的减少也就相应的降低了地方政府用于公共事业的投入力度。这就要求地方政府做到从长远着手，科学规划﹑统筹安排，确保地方公共事业的良性发展，为经济建设创造良好的环境，从而实现地方经济的可持续发展。

    房地产税费改革的实施，有助于缩小贫富差距的扩大，更好的体现税收的公平性；有助于减少房地产投机行为，促进房地产业的健康发挥，更好的体现税收的宏观调控性；有助于简化税种，优化结构，达到明租﹑正税﹑清费的目的。随着我国经济实力的显著增强和人民生活水平的明显提高，城市人民的恩格尔系数呈现逐步下降的趋势，个人的财富大多以不动产的形式保存下来。富人可以拥有多套的房地产，收入少的人只能靠租房来维持生计，由于房地产具有保值增值的效应，这样的话就产生了马太效应。对于房地产的增值部分，国家没有参与其中的再分配，这样就造成了税收的大量流失，同时促使了贫富差距的扩大，不利于和谐社会的建设。房地产税收的开征，可以扭转目前房地产“重流转﹑轻保有”的局面，降低了消费者买房的门槛，增加了房地产保有阶段的成本，这样的话就增加房地产投机的风险，容易减少房地产投机行为，促使房地产市场的良性发展。我国现阶段直接与房地产有关的税费主要是土地增值税﹑耕地占用税﹑城镇土地使用税﹑房产税﹑城市房地产税和契税，同时房地产企业开发时还需要缴纳是营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税以及教育费附加，此外与房地产开发相关的各种费用各种各样。房地产税费改革有助于改变税费繁杂，征收不合理的局面，这样就可以简化程序，提高工作效率。

    现阶段我国房产税征收范围包括城市、县城、建制镇和工矿区。对于征收范围是否应当扩大，绝大部分人认为目前征税范围过窄，应当扩大到广大的农村，实行城乡统一的房产税收制度。但是我国目前城乡差距是比较大的，随着建筑材料的价格上涨，农民辛辛苦苦赚来的钱也许盖一座房子以后就所剩无几了，再考虑到农民子女上学﹑医疗事故等方面对其收入的削减，如果再对其每年征收房产税的话，农民的负担势必将会再有所增加，影响到新农村建设的顺利进行。2008年12月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下简称外资企业和外籍个人），依照《中华人民共和国房产税暂行条例》和内资企业一样缴纳房产税，这就解决了长期以来我国房产税内外有别的局面，有助于各企业公平竞争。房地产税费改革涉及面广﹑影响力大，这就需要国家以专门立法的形式来加以规范，而不是停留在依靠规章制度的层面上，这样才可以体现出房地产税费改革的严肃性﹑重要性。这就要求我国的立法机关从长远角度，审时度势，科学规划，早日实现房地产税法的建立。

    党的十七大提出了科学发展观这个主题，要求经济社会在发展过程中要全面协调可持续发展。房地产业是国民经济的基础产业﹑先导产业﹑支柱产业，房地产业能否健康稳定发展，关系到经济社会发展的全局。房地产业在国民经济中的重要作用要求国家必须加大对其进行宏观调控，防止经济过快增长导致经济泡沫的产生。房地产税费改革的实施将有助于国家对房地产业的宏观调控，更好地为经济建设服务。